長期修繕計画が維持管理費を大きく圧縮 | コラム | 東京で建築設備の観点から経費削減を実現するホワイトオウル | 設備更新

修繕計画について

長期的な修繕計画を用意することは、

新築の建物だけでなく既存建物においても低予算管理,ロングライフ化に繋がる

コストマネジメントです。

　建築設備に詳しい担当者が運営者様サイドにいない場合、どうしても不具合が生じてから対応する「事後保全」となってしまいます。その不具合が日々の事業活動に支障をきたさない程度ならリスクは少なく済みますが、商業ビルなどでは営業にストップが掛かり収益機会のロスへ繋がります。また、緊急で施工業者に発注することで余計な緊急対応費が発生する可能性もあります。

　故障リスクを伴う事後保全に対し、その上位管理となるのが建築項目や設備ごとに計画的更新を行う「予防保全」です。これにより不具合を生じる前に更新や修理を行います。改修工事は事前準備を設けることができ、施工者に対しても余裕を持った発注が叶います。ただし、どんなにその設備が良好に使えていても計画期日には更新をする手法です。うまく活用できなければ「まだ使えるのに更新する」という場合も生じ、事後保全よりも総コストは高くなる傾向となります。顧客に対するコンプライアンスが強い業種や、インフラ事業などで強く求められる管理手法でもあります。

　事後保全，予防保全に続き、よりコスト面に優位性を持たせた管理手法に「予知保全」があります。これは、保全計画を予防保全ほどには固定化せず、運営の方向性や予算，他設備改修等との兼ね合いから総合的に計画を作成、計画を定期的に追従補正することで「来年更新予定だったけど、まだ2年はもちそうだ」といった計画の随時見直しを行っていきます。つまり細かく監視することで最良のタイミングでの更新を行うということです。それに加え、事後保全で構わない項目と稼動に空白を設けてはならない項目を分けることで、総合的な維持管理費を高確率で圧縮することが可能となります。ただし、計画を組むだけでなく、専門的な知見者が常時的に施設を管理する必要があります。